Desde el 3 de abril de 2025, cualquier propietario que quiera destinar su vivienda al alquiler turístico debe contar con la autorización expresa de la comunidad de propietarios. Esto significa que, aunque no haya una restricción previa en el edificio, es necesario presentar una solicitud ante la junta de propietarios y obtener su respaldo para poder operar de manera legal.
Este cambio se deriva de la sentencia del Tribunal Supremo del 7 de octubre de 2024, que confirmaron que las comunidades de propietarios tienen la capacidad de vetar el uso turístico de los pisos si logran el apoyo de al menos el 60% de los vecinos. Estas modificaciones han generado inquietud e incertidumbre entre muchos propietarios que, como tú, alquilan propiedades con fines turísticos.
Si eres propietario en la ciudad de Barcelona, hay diferencias clave en la regulación que debes conocer. Sigue leyendo para entender cómo te afecta esta normativa y cómo equilibrar tu actividad como propietario con las normativas locales.
1. ¿Cómo pueden los vecinos prohibir pisos turísticos?
En ciertas circunstancias, los vecinos pueden limitar o incluso prohibir el uso turístico de los apartamentos. Los mecanismos que pueden llevar a cabo son los siguientes:
- Revisión de Estatutos actuales: En el caso de que los Estatutos de la comunidad ya prohíban el uso turístico, debes saber que cualquier vecino podría reclamar el cese de la actividad de manera inmediata.
- Convocatoria de Junta de Propietarios: Para poder debatir sobre este aspecto, se debe convocar una junta. Puede realizarla el presidente, el administrador o un grupo de vecinos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
- Ley de Propiedad Horizontal: Según esta ley establecida en 2019, para prohibir el alquiler turístico en un edificio, los vecinos deben obtener el voto favorable de al menos tres quintas partes de los propietarios, considerando las cuotas de participación. Es decir, se necesita una mayoría cualificada (60%) para limitar o impedir el uso turístico de los pisos.
2. ¿Qué puedo hacer si quieren prohibir mi apartamento turístico?
Lo primordial es revisar que la prohibición se ha hecho de forma legal y válida, comprobando los puntos mencionados anteriormente. Para que la decisión tenga validez debe constar correctamente en el acta de la junta y haberse inscrito en el Registro de la Propiedad. Si te encuentras en una situación como esta, no te alarmes, trata de defender tu posición siguiendo estas recomendaciones:
- Verifica que todo esté en regla, asegurándote de que tu apartamento cuenta con:
- Una licencia turística (HUT) vigente.
- La cédula de habitabilidad actualizada.
- Un uso permitido en los estatutos de la comunidad.
- Y que no existan expedientes abiertos en el Ayuntamiento.
- Dialoga con tus vecinos: La comunicación siempre es clave, por lo que trata de escuchar sus preocupaciones explicando también tu situación, haciendo uso de argumentos sólidos. Ten en cuenta que muchas veces el diálogo ayuda a evitar situaciones tensas e innecesarias.
- Consulta con profesionales: Si la situación no mejora, busca apoyo jurídico especializado en temas urbanísticos, que puedan ayudarte a comprender la ley y a revisar acuerdos comunitarios.
En última instancia, si la comunidad aprueba la prohibición de viviendas de uso turístico en el edificio, se puede tratar de impugnar la decisión a través de la vía judicial.
3. ¿Qué pasa si mi piso ya era de uso turístico?
Si tu piso ya se estaba explotando como turístico antes del 3 de abril de 2025, puedes estar tranquilo, ya que solo afecta a aquellos interesados en empezar con esta actividad comercial a partir de la fecha. La nueva normativa no tiene carácter retroactivo, por lo que los pisos dados de alta antes de la fecha pueden seguir operando con normalidad. Gracias a esta disposición, los propietarios que han operado correctamente desde el inicio pueden continuar con su actividad sin verse perjudicados por los nuevos cambios.
4. ¿Qué otras restricciones pueden imponer los vecinos?
Si bien una comunidad de propietarios puede incidir sobre el uso turístico de la finca, también puede establecer restricciones adicionales que no afecten directamente a la actividad económica, pero sí regulen ciertos aspectos de la convivencia comunitaria. A continuación, exploramos algunas de estas restricciones, las cuales deben ser siempre aprobadas por la mayoría de los vecinos y dentro de los límites establecidos por la ley.
Medidas que pueden plantear:
- Regulación del uso de espacios comunes: La comunidad puede establecer normas internas que, de manera indirecta, afecten a los usuarios de pisos turísticos. Estas acciones pueden implicar desde restringir el uso del ascensor para llevar maletas hasta limitar el acceso a terrazas.
- Reglas de convivencia: Es probable que se aprueben normas de comportamiento para todos los vecinos como control del ruido por la noche, regulación de la entrada de personas o prohibición de fiestas.
- Los vecinos pueden proponer un ajuste económico para aquellos que cuenten con apartamentos turísticos. Esto puede suponer un recargo en la cuota ordinaria, el cual puede llegar hasta el 20%.
- No pueden:
- Prohibirte de palabra: Cualquier prohibición debe quedar reflejada en un acuerdo, y debidamente registrada en caso de modificarse los estatutos.
- Impedir la entrada de tus huéspedes: Si tu piso turístico está legalmente registrado, los vecinos no pueden restringir el acceso de estos ni impedir su actividad.
- Imponer sanciones económicas arbitrarias: Cualquier tipo de recargo o penalización debe estar respaldado por un acuerdo aprobado en junta y ajustado al marco legal vigente.
Pero, recuerda que todas las medidas deben ser aprobadas formalmente en la junta, y estar reflejadas en actas. Ten claro que mientras tu actividad esté regulada y autorizada, tu derecho a alquilar prevalece.
5. Cataluña: marco regulatorio propio
La Comunidad Autónoma de Cataluña tiene competencias propias en materia de vivienda y turismo, lo que ha permitido desarrollar un marco normativo específico para regular los alojamientos turísticos. A continuación, te resumimos los puntos clave:
- Imposibilidad de prohibición total por parte de comunidades: En Cataluña, las comunidades de propietarios no pueden prohibir de manera total el uso turístico de una vivienda, a menos que se modifiquen los estatutos para ello, siguiendo un procedimiento específico. La modificación requiere una mayoría cualificada de 4/5 partes de los propietarios en una junta general convocada a tal efecto, tal y como lo establece el Código Civil Catalán (artículo 553-11). Además, las 4/5 partes deben representar esa misma proporción en coeficientes de copropiedad.
- Licencia Urbanística Municipal específica: Desde el año 2023, la licencia denominada HUTB (Habitatge d’Ús Turístic Barcelona) es de carácter obligatorio, lo que contribuye a la creación de un entorno comercial más legal y transparente para todos los actores involucrados.
- Zonificación a través del PEUAT: El “Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics” divide la ciudad en distintas zonas y las regula en función del impacto turístico.
Al igual que en el resto del territorio español, en Cataluña, la comunidad de propietarios tiene la capacidad de establecer normas de convivencia a través del reglamento de régimen interior, que debe ajustarse a lo que estipulan los estatutos del edificio, tal y como lo establece el artículo 553-12 del Código Civil Catalán. Este reglamento regula el comportamiento y la buena convivencia entre los residentes, así como el uso de los elementos comunes y las instalaciones del edificio. Las normas establecidas en el reglamento son vinculantes para todos los usuarios del edificio, ya sean propietarios o no.
Para modificar el reglamento o introducir nuevas normas, se debe acordar en una junta de propietarios, donde la modificación puede aprobarse por mayoría simple de los propietarios presentes en la votación, siempre que esta mayoría represente la mayoría simple de las cuotas de participación.
6. Consejos para mantener la armonía con tus vecinos
La gestión de un piso turístico va más allá que cumplir con una normativa, también implica integrarse con respeto en una comunidad vecinal. Si eres propietario y deseas equilibrar tu actividad con el bienestar de tus vecinos, aquí te dejamos algunos consejos clave para mantener una relación positiva y evitar conflictos:
- Comunicación abierta y proactiva: Informar a los vecinos sobre tu actividad y estar disponible para resolver dudas o imprevistos, puede ayudarte a evitar malentendidos y generar un ambiente más relajado.
- Cuidado de las zonas comunes: Es fundamental que te asegures de que tus huéspedes respeten las áreas compartidas y mantengan la limpieza. De esta manera, no solo demostrarás tu preocupación por la comunidad, sino que proyectarás una imagen de profesionalidad.
- Colaboración activa con la comunidad: Asistir a las juntas y colaborar en las decisiones vecinales te posiciona como un propietario comprometido. Además, una colaboración activa te ayudará a estar atento a decisiones comunes y a mostrar tu compromiso y cooperación con el resto de los propietarios.
- Responsabilidad: Resolver cualquier problema relacionado con los huéspedes con agilidad, demostrará que estás al tanto de tu actividad y te haces cargo de ello. Actuar con responsabilidad implica gestionar correctamente tu alojamiento y saber proceder ante las diferentes incidencias e imprevistos.
- Prevención de conflictos: Una actitud cercana y proactiva será la mejor manera de evitar que la comunidad se organice en contra del uso turístico.
Recuerda que la prevención es siempre más eficaz que la reacción. Mantener una relación cercana y transparente con los vecinos te ayudará a evitar conflictos y a reducir el riesgo de que se tomen medidas que puedan afectar a tu alquiler turístico.
Esperamos que este artículo te haya sido útil para resolver tus dudas sobre la legalidad y las posibles restricciones en torno a los apartamentos turísticos. Para leer más artículos de interés sobre normativa, buenas prácticas y asesoramiento, accede a nuestro blog para propietarios.
