Guía Completa de Fiscalidad en Apartamentos Turísticos

En los últimos años, se ha producido un aumento de la oferta de apartamentos turísticos, ya que son muchas las personas que ven este sector como una nueva fuente de ingresos. Por ello, los gobiernos han implantado nuevas legislaciones para regular este tipo de alojamientos. Como la mayoría de veces resultan algo confusas y difíciles de entender, en este artículo encontrarás una guía completa sobre la fiscalidad de las viviendas de uso turístico.

1.  IVA

Una de las dudas más comunes entre propietarios es acerca si es necesario declarar el IVA de los gastos e ingresos que produce tu apartamento. Según la ley del IVA (LIVA) están exentos del IVA aquellos alojamientos turísticos en los que el arrendador no preste servicios propios de la industria hotelera. Veamos entonces los servicios en detalle:

Servicios por los que hay que declarar el IVA

Por lo general, hay que presentar el IVA en los alojamientos turísticos que proporcionen alguno de los siguientes servicios complementarios propios de la industria hotelera. Estos servicios son característicos de la actividad de hospedaje. Son los siguientes:

• Recepción y atención del arrendatario de forma continuada
• Limpieza periódica del alojamiento
• Cambio de ropa de cama y baño de manera periódica
• Custodia de maletas
• Servicio de lavandería
• Prensa
• Reservas
• Servicios de alimentación o restauración

Si es tu caso, y prestas alguno de estos servicios, no estarás exento de declarar el IVA y por tanto, tendrás que tributar el IVA al tipo reducido del 10%, tal y como un establecimiento hotelero.

Servicios por los que no hay que declarar el IVA

Por contra, si tu alquiler turístico no presta ninguno de los servicios mencionados en el punto anterior, pero sí alguno de los que indicamos a continuación, estarás exento de declarar el IVA a la Agencia Tributaria.

• Servicio de limpieza del apartamento a la entrada y salida del periodo acordado con el/los huésped/es.
• Servicio de cambio de ropa a la entrada y salida del periodo acordado con el/los huésped/es.
• Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (escaleras, portal, ascensor) así como de la urbanización del edificio (zonas verdes, puerta de acceso, acera y calles de alrededor)
• Servicio de asistencia técnica y mantenimiento puntuales. Por ejemplo, arreglar una avería de fontanería, electricidad, etc.

Eso sí, al no declarar el IVA, tampoco podrás deducirte el IVA soportado de los gastos generados. Sin embargo, deberás ingresar el ITP correspondiente a cada comunidad autónoma.

2.  IRPF

Al igual que pasa con la declaración del IVA, la tributación del IRPF depende, una vez más, de los servicios que ofrezcas como propietario. Por tanto, si ofreces alguno de los servicios propios de la industria hotelera, constará en tu declaración del IRPF como rendimientos de actividades económicas. En cambio, si no ofreces ningún servicio de hospedaje, la Agencia Tributaria lo considerará como rendimientos del capital inmobiliario.

Con carácter general, la mayoría de apartamentos turísticos se consideran rendimientos del capital inmobiliario, por tanto, en estos casos, si eres el propietario del piso turístico, serás tú como titular del inmueble el que tendrás que declarar la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles de tu alquiler vacacional a la Agencia Tributaria en la declaración del IRPF. Si usas una plataforma intermediaria para tu alquiler turístico, podrás tributar como gasto la comisión que esta cobra. También podrás incluir las reparaciones puntuales que se hayan producido durante el tiempo de la estancia.

Al resultado neto de la declaración, sin embargo, no se le aplica la reducción del 60% prevista en la Ley de IRPF, ya que los apartamentos de uso turístico no satisfacen una necesidad permanente de vivienda, sino que la cubren de forma temporal.

Aquellos períodos en los que el apartamento turístico no haya sido alquilado, generan la imputación de renta inmobiliaria, igual que cualquier otra vivienda. En este caso, a la cuantía final se le aplicará el porcentaje de imputación que corresponda según el valor catastral del inmueble. Además, tendrás que ponderarlo en función del número de días que la vivienda no haya estado destinada a fines turísticos.

3.  IAE

El Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) es un impuesto que forma parte del sistema tributario español y que es gestionado por los ayuntamientos. Este impuesto grava de forma directa la realización de cualquier tipo de actividad económica, tanto de personas físicas como jurídicas.

IAE en Apartamentos Turísticos de Alquiler

• Con Servicios de Hospedaje

Si en tu alquiler ofreces alguno de los servicios por los que hay que repercutir el IVA, tu actividad económica está catalogado como “Alojamientos turísticos extra hoteleros” en el grupo 685 dentro de la Agrupación 68 de las Tarifas del IAE.

• Sin Servicios de Hospedaje

En caso de que no ofrezcas ningún servicio propio de la industria hotelera, dicha actividad económica se registra como “Alquiler de Viviendas”. No obstante, si el resultado de esta actividad es inferior a 601,01 €, estarás exento de tributar el IAE, simplemente tendrás que declarar los ingresos obtenidos por tu alquiler como parte de la renta anual.

• IAE con una agencia gestora

Si cedes tu apartamento a una empresa tercera para que lo gestione y lo explote como alojamiento turístico, entonces tu actividad de arrendamiento se clasifica dentro del IAE como “alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP”.

4.  Obligaciones de Información: Modelo 179

Desde 2018, es de obligado cumplimiento informar sobre tu vivienda turística. Como parte de esta obligación, deberás presentar el Modelo 179. La información que debe constar en este documento es la siguiente:

• Titular de la vivienda
• Titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda)
• Identificación de las personas o entidades que hacen la cesión del inmueble
• Identificación del inmueble y referencia catastral
• Número de días que la vivienda se ha destinado a fines turísticos
• Importe percibido por el titular cedente del uso de la vivienda
• Número de contrato asignado por el intermediario
• Fecha de inicio de la cesión
• Fecha de intermediación
• Identificación del medio de pago utilizado

5.  Por qué dejarse asesorar por una agencia Experta en Alquiler de Apartamentos

Si eres propietario de un apartamento y estás interesado en alquilarlo, te recomendamos que cuentes con el apoyo de una empresa especializada en el sector, como sería una agencia de alquiler de apartamentos. Ten en cuenta que, trabajar con una empresa de este tipo, te facilitará el proceso fiscal ya que, si para ti puede ser algo difícil de entender y te llevaría semanas realizar todo el papeleo, estas agencias están habituadas a lidiar con toda la documentación legal necesaria, ¡por lo tanto, ahorrarías mucho tiempo! En AB Apartment Barcelona somos especialistas en la gestión de alquileres de corta y media estancia, ¡ponte en contacto con nosotros para saber más!