Vender una vivienda es una decisión importante y, cuando se trata de una segunda residencia, las dudas fiscales suelen ser una de las principales limitaciones. Entre los propietarios mayores de 65 años existe cierta confusión sobre si se aplican las mismas exenciones fiscales que en la vivienda habitual o si la tributación funciona de otra manera.
En algunos casos, además, una vivienda que hoy se considera “segunda” puede haber sido vivienda habitual hace poco tiempo, lo que tiene efectos en su tratamiento fiscal y conviene analizarlo con detalle.
En este artículo te explicamos de forma clara cómo tributa la venta de una segunda vivienda cuando el propietario tiene más de 65 años, qué impuestos entran en juego y qué conviene tener en cuenta antes de tomar una decisión.
Contenido del Artículo
- 1. ¿Existe exención fiscal por edad al vender una segunda vivienda?
- 2. Qué impuestos se pagan al vender una segunda vivienda
- 3. ¿Hay alguna forma de reducir la tributación?
- 4. Diferencia entre vivienda habitual y segunda vivienda
- 5. ¿Por qué es importante planificar antes de vender?
1. ¿Existe exención fiscal por edad al vender una segunda vivienda?
La exención total por edad solo se aplica, con carácter general, cuando se vende la vivienda habitual y el propietario tiene más de 65 años, siempre que se cumplan los requisitos de residencia y plazos que exige la normativa.
En el caso de una segunda vivienda, aunque el vendedor sea mayor de 65 años, no existe una exención automática en el IRPF por el simple hecho de la edad. Por lo tanto, en la mayoría de los casos, la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una segunda residencia sí tributa, salvo que se acoja a mecanismos específicos como la reinversión en renta vitalicia o que la vivienda conserve, por plazos, el tratamiento de vivienda habitual conforme a la normativa.
2. Qué impuestos se pagan al vender una segunda vivienda
Como propietario, al vender una segunda vivienda debes tener en cuenta principalmente dos impuestos:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):
La ganancia patrimonial obtenida por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, ajustado con gastos e impuestos, tributa en la base del ahorro del IRPF.
Los tipos impositivos vigentes se aplican de forma progresiva, por tramos, y pueden variar ligeramente con el tiempo. Siempre es recomendable revisar la normativa actual en el momento de la venta. En este punto es importante recordar que solo se tributa por la ganancia, no por el total del importe de la venta.
Plusvalía municipal:
Además del IRPF, el vendedor debe hacer frente a la plusvalía municipal. Este impuesto grava el incremento del valor del suelo urbano desde el momento de la compra hasta la venta.
Se paga al ayuntamiento correspondiente y su importe depende del valor catastral del suelo y del tiempo durante el cual se ha sido propietario. En los últimos años la normativa ha cambiado, permitiendo incluso no pagarla si se demuestra que no ha habido incremento de valor.
3. ¿Hay alguna forma de reducir la tributación?
Sí, aunque no exista una exención automática por edad en la venta de una segunda vivienda, existen algunas situaciones que pueden reducir y hasta eliminar la tributación en el IRPF, y son las siguientes:
Reinversión en una renta vitalicia:
Las personas mayores de 65 años pueden quedar exentas de tributar por la ganancia patrimonial si reinvierten el importe obtenido en la venta en una renta vitalicia asegurada, hasta el límite máximo que marca la ley.
Para que esta exención sea aplicable, deben cumplirse varios requisitos, como constituir la renta vitalicia dentro de un plazo máximo (habitualmente seis meses desde la venta) y respetar el límite de importe exento (actualmente, hasta 240.000 € de ganancia por contribuyente). Esta opción resulta interesante, pero requiere asesoramiento previo para asegurarse de que se cumplen correctamente todos los requisitos.
Actualización de gastos y mejoras:
A la hora de calcular la ganancia patrimonial, es posible incluir determinados gastos asociados a la compra y a la venta, además de inversiones realizadas en la vivienda que hayan supuesto una mejora real del inmueble (no simples reparaciones o mantenimiento). Recuerda conservar facturas y documentación, ¡ya que estos importes pueden reducir de forma significativa la ganancia sujeta a tributación!
Venta sin ganancia patrimonial:
Si el precio de venta es igual o inferior al precio de compra, ajustado con los gastos correspondientes, no existe ganancia patrimonial. Esto quiere decir que no hay tributación en el IRPF, pero, aun así, puede existir obligación de declarar la operación.
4. Diferencia entre vivienda habitual y segunda vivienda
Es importante subrayar esta diferencia, ya que es una de las fuentes más habituales de confusión. La vivienda habitual es aquella en la que el propietario ha residido de forma continuada durante al menos tres años, con algunas excepciones justificadas (por ejemplo, cambio de trabajo, separación, dependencia, etc.). Solo en este caso, y siendo mayor de 65 años, la venta puede quedar exenta de tributación por ganancia patrimonial, siempre que se cumplan los requisitos de la normativa y los plazos desde que deja de ser habitual hasta la transmisión.
Las segundas viviendas, independientemente de su uso, no se benefician de esta exención general por venta de vivienda habitual, aunque sí pueden acogerse a otros mecanismos específicos, como la reinversión en una renta vitalicia para mayores de 65 años, si se cumplen las condiciones.
5. ¿Por qué es importante planificar antes de vender?
Vender una segunda vivienda puede tener un impacto fiscal relevante, incluso cuando el propietario tiene más de 65 años. Por eso es clave la planificación previa: antes de cerrar una operación, te recomendamos analizar la situación personal, el histórico del inmueble y las posibles alternativas fiscales disponibles. Hay casos en que una buena planificación marca la diferencia en el resultado final.
En muchos casos, revisar si la vivienda ha sido habitual en los últimos años y valorar la opción de la renta vitalicia puede cambiar de forma importante la factura fiscal final.
La tributación al vender una segunda vivienda siendo mayor de 65 años no está exenta de impuestos por defecto. A diferencia de la vivienda habitual, la ganancia patrimonial suele tributar en el IRPF y puede generar también plusvalía municipal.
Conocer bien el marco fiscal, valorar las opciones de reducción existentes y contar con asesoramiento adecuado permite tomar decisiones más informadas y evitar sorpresas. En un mercado cambiante como es el actual y con una normativa en constante evolución, la información es una herramienta clave para proteger el valor de tu patrimonio.
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