En els darrers anys, s’ha produït un augment de l’oferta d’apartaments turístics, ja que moltes persones veuen aquest sector com una nova font d’ingressos. Per això, els governs han implantat legislacions noves per regular aquest tipus d’allotjaments. Com que la majoria de vegades resulten una mica confuses i difícils d’entendre, en aquest article trobaràs una guia completa sobre la fiscalitat dels habitatges d’ús turístic.
1. IVA
Un dels dubtes més comuns entre propietaris és sobre si cal declarar l’IVA de les despeses i els ingressos que produeix l’apartament. Segons la llei de l’IVA (LIVA) estan exempts de l’IVA aquells allotjaments turístics on l’arrendador no presti serveis propis de la indústria hotelera. Vegem aleshores els serveis en detall:
Serveis pels quals cal declarar l’IVA
En general, cal presentar l’IVA als allotjaments turístics que proporcionin algun dels serveis complementaris següents propis de la indústria hotelera. Aquests serveis són característics de l’activitat d’hostatge. Són els següents:
- Recepció i atenció de l’arrendatari de manera continuada
- Neteja periòdica de l’allotjament
- Canvi de roba de llit i bany de manera periòdica
- Custòdia de maletes
- Servei de bugaderia
- Premsa
- Reserves
- Serveis d’alimentació o restauració
Si és el teu cas, i prestes algun d’aquests serveis, no estaràs exempt de declarar l’IVA i, per tant, hauràs de tributar l’IVA al tipus reduït del 10%, tal com un establiment hoteler.
Serveis pels quals no cal declarar l’IVA
Per contra, si el teu lloguer turístic no presta cap dels serveis esmentats al punt anterior, però sí algun dels que indiquem a continuació, estaràs exempt de declarar l’IVA a l’Agència Tributària.
- Servei de neteja de l’apartament a l’entrada i sortida del període acordat amb els hostes.
- Servei de canvi de roba a l’entrada i sortida del període acordat amb els hostes.
- Servei de neteja de les zones comunes de l’edifici (escales, portal, ascensor) així com de l’urbanització de l’edifici (zones verdes, porta d’accés, vorera i carrers del voltant)
- Servei d’assistència tècnica i manteniment puntual. Per exemple, arreglar una avaria de fontaneria, electricitat, etc.
Això sí, en no declarar l’IVA, tampoc no et podràs deduir l’IVA suportat de les despeses generades. Tot i això, hauràs d’ingressar l’ITP corresponent a cada comunitat autònoma.
2. IRPF
Com passa amb la declaració de l’IVA, la tributació de l’IRPF depèn, una vegada més, dels serveis que ofereixis com a propietari. Per tant, si ofereixes algun dels serveis propis de la indústria hotelera, constarà a la teva declaració de l’IRPF com a rendiments d’activitats econòmiques. En canvi, si no ofereixes cap servei d’hostalatge, l’Agència Tributària ho considerarà com a rendiments del capital immobiliari.
Amb caràcter general, la majoria d’apartaments turístics es consideren rendiments del capital immobiliari, per tant, en aquests casos, si ets el propietari del pis turístic, seràs tu com a titular de l’immoble el que hauràs de declarar la diferència entre els ingressos íntegres i les despeses deduïbles del teu lloguer de vacances a l’Agència Tributària a la declaració de l’IRPF. Si uses una plataforma intermediària pel teu lloguer turístic, podràs tributar com a despesa la comissió que aquesta cobra. També podràs incloure les reparacions puntuals que s’hagin produït durant el temps de l’estada.
Al resultat net de la declaració, però, no se li aplica la reducció del 60% prevista a la Llei d’IRPF, ja que els apartaments d’ús turístic no satisfan una necessitat permanent d’habitatge, sinó que el cobreixen de manera temporal.
Aquells períodes en què l’apartament turístic no hagi estat llogat generen la imputació de renda immobiliària, igual que qualsevol altre habitatge. En aquest cas, a la quantia final se li aplicarà el percentatge d’imputació que correspongui segons el valor cadastral de l’immoble. A més, hauràs de ponderar-ho en funció del nombre de dies que l’habitatge no hagi estat destinat a fins turístics.
3. IAE
L’impost sobre activitats econòmiques (IAE) és un impost que forma part del sistema tributari espanyol i que és gestionat pels ajuntaments. Aquest impost grava directament la realització de qualsevol tipus d’activitat econòmica, tant de persones físiques com jurídiques.
IAE a Apartaments Turístics de Lloguer
- Amb Serveis d’Allotjament
Si al teu lloguer ofereixes algun dels serveis pels quals cal repercutir l’IVA, la teva activitat econòmica està catalogada com a “Allotjaments turístics extra hotelers” al grup 685 dins de l’Agrupació 68 de les Tarifes de l’IAE.
- Sense serveis d’allotjament
En cas que no ofereixis cap servei propi de la indústria hotelera, aquesta activitat econòmica es registra com a “Lloguer d’Habitatges”. Això no obstant, si el resultat d’aquesta activitat és inferior a 601,01 €, estaràs exempt de tributar l’IAE, simplement hauràs de declarar els ingressos obtinguts pel vostre lloguer com a part de la renda anual.
- IAE amb una agència gestora
Si cedeixes el teu apartament a una empresa tercera perquè el gestioni i l’exploti com a allotjament turístic, aleshores la teva activitat d’arrendament es classifica dins de l’IAE com a “lloguer de locals industrials i altres lloguers NCOP”.
4. Obligacions d’informació: Model 179
Des del 2018, és de compliment obligat informar sobre el teu habitatge turístic. Com a part d’aquesta obligació, has de presentar el Model 179. La informació que ha de constar en aquest document és la següent:
- Titular de l’habitatge
- Titular del dret en virtut del qual es cedeix l’habitatge (si és diferent del titular de l’habitatge)
- Identificació de les persones o entitats que fan la cessió de l’immoble
- Identificació de l’immoble i referència cadastral
- Nombre de dies que l’habitatge s’ha destinat a fins turístics
- Import percebut pel titular cedent de lús de lhabitatge
- Número de contracte assignat per l’intermediari
- Data d’inici de la cessió
- Data d’intermediació
- Identificació del mitjà de pagament utilitzat
5. Per què deixar-se assessorar per una agència Experta en Lloguer d’Apartaments
Si ets propietari d’un apartament i estàs interessat en llogar-lo, et recomanem que comptis amb el suport d’una empresa especialitzada en el sector, com seria una agència de lloguer d’apartaments. Tingues en compte que, treballar amb una empresa d’aquest tipus, et facilitarà el procés fiscal ja que, si per a tu pot ser una cosa difícil d’entendre i tardaries setmanes en realitzar tota la paperassa, aquestes agències estan habituades a treballar amb tota la documentació legal necessària, per tant, estalviaries molt de temps! A AB Apartment Barcelona som especialistes en la gestió de lloguers de curta i mitja estada, posa’t en contacte amb nosaltres per saber-ne més!
