Barcelona és una ciutat molt atractiva per al turisme i, per tant, també per a la inversió en apartaments turístics. Ara bé, si ets propietari d’un habitatge amb llicència turística o tens pensat obtenir-ne una, és important que coneguis quins impostos hauries de pagar per regularitzar la teva activitat.
Amb l’inici de la campanya de la Renda 2025, que va començar a partir d’aquest abril, és especialment important tenir clares totes les obligacions fiscals vinculades als apartaments turístics.
1. IVA
Un dels dubtes més comuns entre propietaris és sobre si cal declarar l’IVA de les despeses i els ingressos que produeix l’apartament. Segons la llei de l’IVA (LIVA), estan exempts de l’IVA aquells allotjaments turístics on l’arrendador no presti serveis propis de la indústria hotelera. Vegem aleshores els serveis en detall:
Serveis per als quals cal declarar l’IVA
En general, cal presentar l’IVA als allotjaments turístics que proporcionin algun dels serveis complementaris següents propis de la indústria hotelera. Aquests serveis són característics de l’activitat d’ostatge. Són els següents:
- Recepció i atenció de l’arrendatari de manera continuada
- Neteja periòdica de l’allotjament
- Canvi de roba de llit i bany de manera periòdica
- Custòdia de maletes
- Servei de bugaderia
- Premsa
- Reserves
- Serveis d’alimentació o restauració
Si és el teu cas i prestes algun d’aquests serveis, no estaràs exempt de declarar l’IVA i hauràs de tributar al tipus reduït del 10%, tal com un establiment hoteler.
Serveis per als quals no cal declarar l’IVA
Per contra, si el teu lloguer turístic no presta cap dels serveis esmentats al punt anterior, però sí algun dels que indiquem a continuació, estaràs exempt de declarar l’IVA a l’Agència Tributària.
- Servei de neteja de l’apartament a l’entrada i sortida del període acordat amb els hostes.
- Servei de canvi de roba a l’entrada i sortida del període acordat amb els hostes.
- Servei de neteja de les zones comunes de l’edifici (escales, portal, ascensor), així com de la urbanització de l’edifici (zones verdes, porta d’accés, vorera i carrers del voltant).
- Servei d’assistència tècnica i manteniment puntual. Per exemple, arreglar una avaria de fontaneria, electricitat, etc.
Això sí, com que no l’IVA, tampoc no et podràs deduir l’IVA suportat de les despeses generades. Tot i això, hauràs d’ingressar l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) corresponent a cada comunitat autònoma.
Recorda que, a Catalunya, l’ITP per arrendaments urbans és del 0,5% sobre la renda pactada, i s’autoliquida mitjançant el model 600.
2. IRPF
Com passa amb la declaració de l’IVA, la tributació de l’IRPF depèn, una vegada més, dels serveis que ofereixis com a propietari. Per tant, si ofereixes algun dels serveis propis de la indústria hotelera, constarà a la teva declaració de l’IRPF com a rendiments d’activitats econòmiques. En canvi, si no ofereixes cap servei d’hostalatge, l’Agència Tributària ho considerarà com a rendiments del capital immobiliari.
Amb caràcter general, la majoria d’apartaments turístics es consideren rendiments del capital immobiliari. Per tant, en aquests casos, si ets el propietari del pis turístic, seràs tu com a titular de l’immoble el que hauràs de declarar la diferència entre els ingressos íntegres i les despeses deduïbles del teu lloguer de vacances a la declaració de l’IRPF. Aquí tens un exemple d’algunes despeses relacionades amb l’activitat que et pots deduir:
- Quotes de comunitat
- Impost de Béns Immobles (IBI)
- Subministraments (aigua, llum, gas, internet)
- Manteniment i reparacions
- Interessos de la hipoteca
- Mobiliari i electrodomèstics
- Comissions de plataformes (Airbnb, Booking, etc.)
- Serveis de neteja
- Publicitat i decoració
- Realització de l’immoble (3% anual) i del mobiliari (fins a un 10%)
Al resultat net de la declaració, però, no se li aplica la reducció del 60% prevista a la Llei d’IRPF, ja que els apartaments d’ús turístic no satisfan una necessitat permanent d’habitatge, sinó que cobreixen una necessitat temporal.
Segons la instrucció recent d’Hisenda, els períodes en què l’habitatge no s’ha llogat, però sí que ha estat disponible per a lloguer, també es consideren rendiments del capital immobiliari (i no imputació de renda), si es pot demostrar que estava anunciat en plataformes. En cas contrari, continua sent imputació de renda.
Consells Pràctics
Per portar una gestió eficient i optimitzar la declaració de l’IRPF, és recomanable:
- Fer servir una taula d’Excell per controlar ingressos i despeses
- Guardar notes de factures i comprovants
- Realitzar simulacions de la renda abans de presentar-la
- Fer un tancament fiscal anual per no deixar res fora
- Consultar un assessor fiscal especialitzat
3. IAE
L’impost sobre activitats econòmiques (IAE) és un impost que forma part del sistema tributari espanyol i que és gestionat pels ajuntaments. Aquest impost grava directament la realització de qualsevol classe d’activitat econòmica, tant de persones físiques com jurídiques.
IAE a Apartaments Turístics de Lloguer
Amb Serveis d’Allotjament
Si al teu lloguer ofereixes algun dels serveis pels quals cal repercutir l’IVA, la teva activitat econòmica està catalogada com a “Allotjaments turístics extrahotelers” al grup 685 dins de l’Agrupació 68 de les Tarifes de l’IAE.
Sense Serveis d’Allotjament
En cas que no ofereixis cap servei propi de la indústria hotelera, aquesta activitat econòmica es registra com a “Lloguer d’Habitatges”. Això no obstant, si el resultat d’aquesta activitat és inferior a 601,01 € anuals, estaràs exempt de tributar l’IAE, tot i que hauràs de declarar els ingressos obtinguts pel teu lloguer com a part de la renda anual.
IAE amb una agència gestora
Si cedeixes el teu apartament a una empresa tercera perquè el gestioni i l’exploti com a allotjament turístic, aleshores la teva activitat d’arrendament es classifica dins de l’IAE com a “lloguer de locals industrials i altres lloguers NCOP”.
4. Obligacions d’informació: Model 179
Des del 2018, és de compliment obligat informar sobre el teu habitatge turístic. Com a part d’aquesta obligació, has de presentar el Model 179, que han de remetre les plataformes digitals a Hisenda. La informació que ha de constar en aquest document és la següent:
- Titular de l’habitatge
- Titular del dret en virtut del qual se cedeix l’habitatge (si és diferent del titular de l’habitatge)
- Identificació de les persones o entitats que fan la cessió de l’immoble
- Identificació de l’immoble i referència cadastral
- Nombre de dies que l’habitatge s’ha destinat a fins turístics
- Import percebut pel titular cedent de l’ús de l’habitatge
- Número de contracte assignat per l’intermediari
- Data d’inici de la cessió
- Data d’intermediació
- Identificació del mitjà de pagament utilitzat
Tingues en compte que Hisenda pot iniciar comprovacions sobre la base d’aquestes dades, per tant, és clau que el que declaris a la teva Renda coincideixi amb aquesta informació.
5. IEET – Impost sobre les Estades en Establiments Turístics
El IEET, conegut també com a taxa turística, el paga el turista a l’arribar de l’allotjament. Tot i així, tu com a propietari, ets l’encarregat de recaptar-lo i fer l’ingrés a l’Agència Tributària de Catalunya.
No declarar correctament aquesta taxa pot comportar sancions econòmiques importants, així que és fonamental portar-ne un bon control.
6. Per què deixar-se assessorar per una agència Experta per a Llogar d’Apartaments
Si ets propietari d’un apartament i estàs interessat a llogar-lo, et recomanem que comptis amb el suport d’una empresa especialitzada en el sector, per tal que et puguin facilitar la gestió de la propietat i aconsellar-te amb la fiscalitat del teu apartament. A AB Apartment Barcelona som especialistes en la gestió de lloguers de curta i mitja estada, posa’t en contacte amb nosaltres per saber-ne més!
Si t’ha sigut d’ajuda, deixar-nos saber-ho fent un comentari, i si hi tens més qüestions o vols un assessorament més detallat, i personalitzat, no dubtis a contactar amb nosaltres a AB Apartment Barcelona, estarem encantats d’ajudar!
