Vendre un habitatge és una decisió important i, quan es tracta d’una segona residència, els dubtes fiscals solen ser una de les principals preocupacions. Entre els propietaris majors de 65 anys hi ha força confusió sobre si s’apliquen les mateixes exempcions fiscals que en l’habitatge habitual o si la tributació funciona d’una altra manera.
En alguns casos, a més, un habitatge que avui es considera “segona residència” pot haver estat habitatge habitual fa relativament poc temps, fet que té efectes en el seu tractament fiscal i convé analitzar-ho amb detall.
En aquest article t’expliquem de manera clara com tributa la venda d’una segona residència quan el propietari té més de 65 anys, quins impostos entren en joc i què cal tenir en compte abans de prendre una decisió.
Contingut de l’article
- 1. Existeix exempció fiscal per edat en vendre una segona residència?
- 2. Quins impostos es paguen en vendre una segona residència
- 3. Hi ha alguna manera de reduir la tributació?
- 4. Diferència entre habitatge habitual i segona residència
- 5. Per què és important planificar abans de vendre?
1. Existeix exempció fiscal per edat en vendre una segona residència?
L’exempció total per edat només s’aplica, amb caràcter general, quan es ven l’habitatge habitual i el propietari té més de 65 anys, sempre que es compleixin els requisits de residència i els terminis que estableix la normativa vigent.
En el cas d’una segona residència, encara que el venedor sigui major de 65 anys, no hi ha una exempció automàtica a l’IRPF pel simple fet de l’edat. Per tant, en la majoria dels casos, el guany patrimonial obtingut per la venda d’una segona residència sí que tributa, llevat que es pugui acollir a mecanismes específics com ara la reinversió en una renda vitalícia o que l’habitatge mantingui, durant determinats terminis, el tractament d’habitatge habitual d’acord amb la normativa.
2. Quins impostos es paguen en vendre una segona residència
Com a propietari, en vendre una segona residència has de tenir en compte principalment dos impostos:
Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF):
La guany patrimonial obtingut per la diferència entre el preu de venda i el preu de compra, ajustat amb despeses i impostos, tributa a la base de l’estalvi de l’IRPF.
Els tipus impositius vigents s’apliquen de manera progressiva, per trams, i poden variar lleugerament amb el temps. Sempre és recomanable revisar la normativa vigent en el moment de la venda. En aquest punt és important recordar que només es tributa pel guany, no pel total de l’import de la venda.
Plusvàlua municipal:
A més de l’IRPF, el venedor ha d’afrontar la plusvàlua municipal. Aquest impost grava l’increment del valor del sòl urbà des del moment de la compra fins a la venda.
Es paga a l’ajuntament corresponent i el seu import depèn del valor cadastral del sòl i del temps durant el qual s’ha estat propietari. En els darrers anys la normativa ha canviat, permetent fins i tot no pagar-la si es demostra que no hi ha hagut increment de valor.
3. Hi ha alguna manera de reduir la tributació?
Sí, tot i que no existeixi una exempció automàtica per edat en la venda d’una segona residència, hi ha algunes situacions que poden reduir i fins i tot eliminar la tributació a l’IRPF, i són les següents:
Reinversió en una renda vitalícia:
Les persones majors de 65 anys poden quedar exemptes de tributar pel guany patrimonial si reinverteixen l’import obtingut en la venda en una renda vitalícia assegurada, fins al límit màxim que estableix la llei.
Perquè aquesta exempció sigui aplicable, s’han de complir diversos requisits, com ara constituir la renda vitalícia dins d’un termini màxim (habitualment sis mesos des de la venda) i respectar el límit de l’import exempt (actualment, fins a 240.000 € de guany per contribuent). Aquesta opció és interessant, però requereix assessorament previ per assegurar-se que es compleixen correctament tots els requisits.
Actualització de despeses i millores:
A l’hora de calcular el guany patrimonial, és possible incloure determinades despeses associades a la compra i a la venda, així com les inversions realitzades a l’habitatge que hagin suposat una millora real de l’immoble (no simples reparacions o manteniment). Recorda conservar factures i documentació, ja que aquests imports poden reduir de manera significativa el guany subjecte a tributació!
Venda sense guany patrimonial:
Si el preu de venda és igual o inferior al preu de compra, ajustat amb les despeses corresponents, no existeix guany patrimonial. Això vol dir que no hi ha tributació a l’IRPF, però, tot i així, pot existir l’obligació de declarar l’operació.
4. Diferència entre habitatge habitual i segona residència
És important remarcar aquesta diferència, ja que és una de les fonts de confusió més habituals. L’habitatge habitual és aquell en què el propietari ha residit de manera continuada durant almenys tres anys, amb algunes excepcions justificades (per exemple, canvi de feina, separació, dependència, etc.). Només en aquest cas, i sent major de 65 anys, la venda pot quedar exempta de tributació pel guany patrimonial, sempre que es compleixin els requisits que estableix la normativa i els terminis des que deixa de tenir la consideració d’habitual fins a la transmissió.
Les segones residències, independentment de l’ús que se’n faci, no es beneficien d’aquesta exempció general per venda d’habitatge habitual, tot i que sí que poden acollir-se a altres mecanismes específics, com ara la reinversió en una renda vitalícia per a majors de 65 anys, sempre que es compleixin les condicions establertes.
5. Per què és important planificar abans de vendre?
Vendre una segona residència pot tenir un impacte fiscal rellevant, fins i tot quan el propietari té més de 65 anys. Per això és clau fer una planificació prèvia: abans de tancar cap operació, et recomanem analitzar la situació personal, l’històric de l’immoble i les possibles alternatives fiscals disponibles. Hi ha casos en què una bona planificació marca una diferència important en el resultat final.
En molts casos, revisar si l’habitatge ha estat habitual en els darrers anys i valorar l’opció de la renda vitalícia pot canviar de manera significativa la factura fiscal final.
La tributació en vendre una segona residència sent major de 65 anys no està exempta d’impostos per defecte. A diferència de l’habitatge habitual, el guany patrimonial acostuma a tributar a l’IRPF i també pot generar plusvàlua municipal.
Conèixer bé el marc fiscal, valorar les opcions de reducció existents i comptar amb un assessorament adequat permet prendre decisions més informades i evitar sorpreses. En un mercat canviant com l’actual i amb una normativa en constant evolució, la informació és una eina clau per protegir el valor del teu patrimoni.
Si t’ha resultat útil aquest article i vols llegir-ne més, accedeix al nostre Blog per a Propietaris. Si vols vendre la teva propietat amb un equip expert, no dubtis a posar-te en contacte amb nosaltres, estarem encantats d’ajudar-te!
