Des del 3 d’abril de 2025, qualsevol propietari que vulgui destinar el seu habitatge al lloguer turístic ha de comptar amb l’autorització expressa de la comunitat de propietaris. Això significa que, encara que no hi hagi una restricció prèvia a l’edifici, és necessari presentar una sol·licitud davant la junta de propietaris i obtenir el seu suport per poder operar legalment.
Aquest canvi deriva de la sentència del Tribunal Suprem del 7 d’octubre de 2024, que confirma que les comunitats de propietaris tenen la capacitat de vetar l’ús turístic dels pisos si aconsegueixen el suport d’almenys el 60% dels veïns. Aquestes modificacions han generat inquietud i incertesa entre molts propietaris que, com tu, lloguen habitatges amb finalitats turístiques.
Si ets propietari a la ciutat de Barcelona, hi ha diferències clau en la regulació que has de conèixer. Continua llegint per entendre com t’afectarà aquesta normativa i com pots equilibrar la teva activitat com a propietari amb les normatives locals.
1. Com poden els veïns prohibir pisos turístics?
En determinades circumstàncies, els veïns poden limitar o fins i tot prohibir l’ús turístic dels apartaments. Els mecanismes que poden aplicar són els següents:
- Revisió dels Estatuts actuals: En el cas que els estatuts de la comunitat ja prohibeixin l’ús turístic dels habitatges, has de saber que qualsevol veí podria reclamar el cessament immediat de l’activitat.
- Convocatòria de Junta de Propietaris: Per tal de debatre aquest aspecte, cal convocar una junta de propietaris. Aquesta pot ser convocada pel president, per l’administrador o per un grup de veïns que representin almenys el 25% de les quotes de participació.
- Llei de Propietat Horitzontal: Segons aquesta llei, establerta l’any 2019, per prohibir el lloguer turístic en un edifici, els veïns han de comptar amb el vot favorable d’almenys tres cinquenes parts dels propietaris, tenint en compte les quotes de participació. És a dir, es necessita una majoria qualificada del 60% per limitar o impedir l’ús turístic dels pisos.
2. Què puc fer si volen prohibir el meu apartament turístic?
El més important és revisar que la prohibició s’hagi fet de manera legal i tingui validesa, comprovant els punts esmentats anteriorment. Perquè la decisió sigui vàlida, ha de constar correctament a l’acta de la junta i haver estat inscrita al Registre de la Propietat. Si et trobes en una situació com aquesta, no t’alarmis: tracta de defensar la teva posició seguint aquestes recomanacions.
- Verifica que tot estigui en regla, assegurant-te que el teu apartament disposa de:
- Una llicència turística (HUT) vigent.
- La cèdula d’habitabilitat actualitzada.
- Un ús permès als estatuts de la comunitat.
- I que no existeixen expedients oberts a l’Ajuntament.
- Dialoga amb els teus veïns: La comunicació és sempre la clau, així que intenta escoltar les seves preocupacions i exposa també la teva situació, utilitzant arguments sòlids. Tingues en compte que, molt sovint, el diàleg pot ajudar a evitar situacions tenses i innecessàries.
- Consulta amb professionals: Si la situació no millora, busca suport jurídic especialitzat en temes urbanístics. Un advocat et podrà ajudar a entendre la normativa vigent i a revisar els acords comunitaris per valorar si s’ajusten a la legalitat.
En darrera instància, si la comunitat aprova la prohibició dels habitatges d’ús turístic a l’edifici, es pot intentar impugnar la decisió per la via judicial.
3. Què passa si el meu pis ja era d’ús turístic?
Si el teu pis ja s’estava explotant com a allotjament turístic abans del 3 d’abril de 2025, pots estar tranquil. La nova normativa no té caràcter retroactiu, per tant, només afecta aquells que vulguin iniciar aquesta activitat a partir d’aquella data. Això vol dir que els habitatges donats d’alta abans poden continuar operant amb normalitat. Gràcies a aquesta disposició, els propietaris que han complert la normativa des del principi no es veuen perjudicats pels nous canvis.
4. Quines altres restriccions poden imposar els veïns?
Si bé una comunitat de propietaris pot incidir sobre l’ús turístic de la finca, també pot establir restriccions addicionals que no afecten directament l’activitat econòmica, però sí regulen certs aspectes de la convivència comunitària. A continuació, explorem algunes d’aquestes restriccions, que han de ser sempre aprovades per la majoria dels veïns i dins dels límits establerts per la llei.
Mesures que es poden plantejar:
- Regulació de l’ús dels espais comuns: La comunitat pot establir normes internes que, de manera indirecta, afectin els usuaris dels pisos turístics. Aquestes mesures poden incloure des de restringir l’ús de l’ascensor per portar maletes fins a limitar l’accés a les terrasses.
- Regles de convivència: És probable que s’aprovin normes de comportament per a tots els veïns, com ara el control del soroll durant la nit, la regulació de l’entrada de persones externes o la prohibició de festes.
- Els veïns poden proposar un ajust econòmic per als propietaris que disposin d’apartaments turístics. Això pot suposar un recàrrec en la quota ordinària de la comunitat, que pot arribar fins al 20%.
- No poden
- Prohibir de paraula: Qualsevol prohibició ha de quedar reflectida en un acord formal i degudament registrada en cas que es modifiquin els estatuts.
- Impedir l’entrada als teus hostes: Si el teu pis turístic està legalment registrat, els veïns no poden restringir l’accés als teus hostes ni impedir l’activitat, sempre que compleixi amb la normativa vigent.
- Imposar sancions econòmiques arbitràries:
Qualsevol tipus de recàrrec o penalització ha d’estar recolzat per un acord aprovat en junta i ajustat al marc legal vigent.
Però recorda que totes les mesures han de ser aprovades formalment en una junta i quedar reflectides en les actes. Tingues clar que, mentre la teva activitat estigui regulada i autoritzada, el teu dret a llogar preval.
5. Catalunya: marc regulador propi
La Comunitat Autònoma de Catalunya té competències pròpies en matèria d’habitatge i turisme, fet que li permet desenvolupar un marc normatiu específic per regular els allotjaments turístics. A continuació, tens resumits els punts clau:
- Impossibilitat de prohibició total per part de les comunitats: A Catalunya, les comunitats de propietaris no poden prohibir de manera total l’ús turístic mitjançant els estatuts, ja que això segueix un procediment específic. La modificació requereix una majoria qualificada de quatre cinquenes parts dels propietaris en una junta general convocada a tal efecte, tal com estableix el Codi Civil Català (article 553-11). A més, aquestes quatre cinquenes parts han de representar aquesta mateixa proporció en coeficients de copropietat.
- Llicència Urbanística Municipal específica: Des de l’any 2023, la llicència denominada HUTB (Habitatge d’Ús Turístic Barcelona) és de caràcter obligatori, la qual cosa contribueix a la creació d’un entorn comercial més legal i transparent per a tots els actors involucrats.
- Zonificació a través del PEUAT: El “Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics” divideix la ciutat en diferents zones i les regula en funció de l’impacte turístic.
Igual que a la resta del territori espanyol, a Catalunya la comunitat de propietaris té la capacitat d’establir normes de convivència a través del reglament de règim interior, que ha d’ajustar-se al que s’estipula als estatuts de l’edifici, tal com estableix l’article 553-12 del Codi Civil Català. Aquest reglament regula la bona convivència entre els residents, així com l’ús dels elements comuns i les instal·lacions de l’edifici. Les normes establertes al reglament són vinculants per a tots els usuaris de l’edifici, ja siguin propietaris o no.
Per modificar el reglament o introduir noves normes, cal que s’acordi en una junta de propietaris, on la modificació pot ser aprovada per majoria simple dels propietaris presents a la votació, sempre que aquesta majoria representi la majoria simple de les quotes de participació.
6. Consells per mantenir l’harmonia amb els teus veïns
La gestió d’un pis turístic va més enllà de complir amb la normativa; també implica integrar-se amb respecte en una comunitat veïnal. Si ets propietari i vols equilibrar la teva activitat amb el benestar dels teus veïns, aquí et deixem alguns consells clau per mantenir una relació positiva i evitar conflictes:
- Comunicació oberta i proactiva: Informar els veïns sobre la teva activitat i estar disponible per resoldre dubtes o imprevistos pot ajudar-te a evitar malentesos i generar un ambient més relaxat.
- Compte amb les zones comunes: És fonamental que t’asseguris que els teus hostes respectin les àrees compartides i mantinguin la neteja. D’aquesta manera, no només demostraràs la teva preocupació per la comunitat, sinó que projectaràs una imatge de professionalitat.
- Col·laboració activa amb la comunitat: Assistir a les juntes i col·laborar en les decisions veïnals et posiciona com un propietari compromès. A més, una col·laboració activa t’ajudarà a estar atent a les decisions comunes i a mostrar el teu compromís i cooperació.
- Responsabilitat: Resoldre qualsevol problema relacionat amb els hostes amb agilitat demostrarà que estàs pendent de la teva activitat i que te n’assumes la responsabilitat. Actuar amb responsabilitat implica gestionar correctament el teu allotjament i saber com actuar davant les diferents incidències i imprevistos.
- Prevenció de conflictes: Una actitud propera i proactiva serà la millor manera d’evitar que la comunitat s’organitzi en contra de l’ús turístic.
Recorda que la prevenció és sempre més eficaç que la reacció. Mantenir una relació propera i transparent amb els veïns t’ajudarà a evitar conflictes i a reduir el risc que es prenguin mesures que puguin afectar el teu lloguer turístic.
Esperem que aquest article t’hagi estat útil per resoldre dubtes sobre la legalitat i les possibles restriccions entorn dels apartaments turístics. Per llegir més articles d’interès sobre normativa, bones pràctiques i assessorament, accedeix al nostre blog per a propietaris.
